Taux immobilier
Concept galvaudé car en fait, plusieurs ratios sont confondus. Explicitons. Nous invitons le lecteur, souhaitant approfondir la financiarisation de l’immobilier à consulter le site expertiste-immobilier 33.
Taux de capitalisation immobilier
Taux de capitalisation brut : Loyer /Valeur (ou estimation) Hors droits
Taux de capitalisation net : Loyer /Valeur (ou estimation) droits inclus
Selon normes Afrexim, taux forfaitisés à 6,90%. A ce stade, 1ère imprécision, pour les petites valeurs, les droits de mutation improprement appelés droits de notaire (95% de droits fiscaux) sont en fait un peu supérieurs.
D’où : Taux de capitalisation brut = Taux de capitalisation net x 1,069
Le « net « pas si net que cela.Nous invitons le lecteur, souhaitant approfondir la financiarisation de l’immobilier à consulter le site www.expertise-immobilier-33.fr
Taux de rendement immobilier, le rendement pas si net que cela
Taux de rendement brut : revenu net de l’immeuble /Valeur (ou estimation) Hors droits
Taux de rendement net: revenu net de l’immeuble /Valeur (ou estimation) Hors droits. On a remplacé le loyer par le revenu de l’immeuble
D’où : Taux de rendement brut = Taux de rendement net x 1,069
A ce stade, grosse difficulté, qu’est ce que le revenu net de l’immeuble ? En théorie, c’est ce qui reste au bailleur quand il a déduit tous ses frais afférents à l’immeuble (charges on récupérables, charges non récupérés, vacances, impayés, impôts et taxes, cout de gestion, travaux de gros oeuvre, remise en état, avocats, syndic, vacance, etc.
Pour ceux qui négligeraient ses charges, je précise que pour la méga foncière Gécinaspécialisée en logements de métropoles laisse 50% des revenus locatifs en frais.
En pratique, on ne les connaît pas tous pour de multiples raisons :
- Ils sont calculés ex post
- Ils sont variables dans le temps
- Ils sont variables sur chaque classe d’actifs et sur chaque immeuble en particulier
- Le client ne nous fournit pas la documentation
- Mais surtout certains postes lourds sont particulièrement difficiles à appréhender et notamment : Le poste article 606 (gros travaux).la vacance,
Donc, en réalité quand on parle de taux net, ce sont en réalité quasi systématiquement des taux plus ou moins semi nets.
Les frais les plus couramment oubliés sont évidemment les plus difficiles à obtenir ou à déterminer : Gros œuvre, Vacance et impayés, Remise en état, Cout de gestion surtout quand il est internalisé, Charges non récupérés et impayés
Il faut bien avoir conscience que cette limite de connaissance entraine de graves erreurs.
Car quand on fait un cash flow par exemple, on devrait prendre en théorie le revenu net stricto sensu.
Comme on ne l’a pas, on prend un revenu semi net ce qui fausse l’analyse car on compare alors des taux sur le marché financier qui eux sont réellement nets avec des taux de rendement semi net immobilier.
Articulation : taux de rendement brut et net.
La méthode de capitalisation traditionnelle, cad : loyer HT, HC/taux de rendement est une méthode par le rendement mais aussi par comparaison.
Par comparaison, parce ce que les loyers comme les taux de rendement sont déterminés par rapport aux marchés catégoriels considérés (ainsi, les investisseurs exigent sur à Bordeaux sur les sites tertiaires à neuf de la rocade de Bordeaux, des taux de rendement compris entre 8 % et 9 % selon qualité des biens, des locataires et des situations. Cette comparaison possible donne beaucoup de force à la méthode car elle part du réel et ne se résume pas à un paradigme financier. Mais le recours à des taux de rendement net, cad Cash Flow/taux soulève une forte interrogation.
Comment déterminer celui-ci en l’absence d’antériorité et de bases de données sur ceux ci ? d’autant plus que ces articulations sont variables selon qualité des biens, des locataires et des situations. Ainsi, dans le cas d’immeubles neufs, ces taux nets se rapprochent des taux bruts car l’écart entre CF et loyer HT, HC est faible mais il peut devenir très élevés dans le cas d’immeubles anciens avec vacance chronique et coûts d’exploitations prohibitifs. La proportionnalité n’est donc pas respectée, elle est catégorielle, voire particulières et évolue dans le temps.
2 approches peuvent, à mon avis, être envisagés :
- A M/LT, constituer directement des bases de données sur des taux de rendement nets.
- A CT, considérer que les taux de rendement brut étaient justes et en déduire les taux de rendement net par arithmétique.
| valeur | Edi | 100 |
| Taux de rendement brut | Tb% | 10% |
| Loyer de marché HT, HC | Lb | 10 |
| charges à déduire | C | 2 |
| CF | CF | 8 |
| Taux de rendement net | Tn | 0,800 |
Compte tenu des égalités et du postulat que les 2 méthodes doivent donner les mêmes résultats, on obtient :
Tn = (1 – C/Lb) Tb
Si, toutes choses égales par ailleurs, les 2 méthodes doivent donner les mêmes résultats, le taux de rendement net est donc une fonction proportionnelle du ratio C/Lb défini ci dessus.
Il est donc absurde de mettre des taux de rendement net supérieurs ou égaux au taux de rendement brut (sauf en l’absence totale de charges) ce que j’ai malheureusement déjà observé ce qui donne l’impression fâcheuse que l’on vient de découvrir les coûts d’exploitations d’immeubles ce qui diminue la valeur d’autant.
Comme la détermination de C est très difficile sinon impossible, tout le monde parle de taux de rendement net depuis des décennies alors que personne ne les connaît sauf dans des cas extrêmes dits de baux triple (mot importante est triple) nets. Surtout que depuis la loi Alur, le 606 reste au bailleur.
Avertissement sur les taux déclinés dans la presse spécialisée.
La quasi totalité de tableaux de taux nets évoqués comme générique sont en réalité des taux semi nets portant sur des actifs de 1èrequalité dits prime avec des loyers dits triple nets.
