GLI : une assurance obligatoire ?
La hantise du propriétaire bailleur, c’est de ne plus percevoir ses loyers de façon régulière, en monnaie sonnante et trébuchante. Une bonne solution, c’est de souscrire à une Garantie Loyer Impayé (GLI). Une protection complète et quelque peu complexe, qui mérite qu’on s’y arrête avec attention.
Que coure la Garantie Loyer Impayé ?
Tout dépend du contrat. C’est pourquoi il convient d’être vigilant, tant les offres d’assurance sont variées. Comme son nom l’indique, la Garantie des Loyers Impayés c’est d’abord le recouvrement, dès 3 ou 4 mois, des loyers non versés. C’est aussi la prise en charge des frais de contentieux (Frais d’huissiers, avocats).
Mais ce peut être bien plus encore, avec en option :
- La couverture des frais de détérioration du bien au départ du locataire, intervention serrurier, déménagement
- La couverture des loyers entre deux baux
- La protection juridique complète, qui s’étend à tout autre litige avec le locataire
Puis-je demander une caution si je souscris à une Garantie Loyer Impayé ?
Non. Clairement, la loi vous impose de choisir entre exiger un garant ou souscrire à une assurance contre les loyers impayés. Sauf si le locataire est étudiant ou apprenti, (art. 22-1 de la loi du 6.7.89) : le bailleur peut alors faire appel aux deux garanties.
Mais faire appel à un garant est une procédure longue et souvent contentieuse, et parfois le garant peut se révéler au final lui-même insolvable ! Le coût relatif de l’assurance se révèle donc nettement avantageux sur le long terme. Car les loyers impayés concernent jusqu’à 3% des locataires, selon une étude récente de la FNAIM, la Fédération Nationale de l’Immobilier, et augmente régulièrement depuis ces cinq dernières années.
Quelles sont les conditions ?
Elles sont à la fois drastiques et très classiques concernant le locataire : il faut qu’il soit salarié en CDI ou fonctionnaire, et que son taux d’effort soit inférieur à 33%. C’est-à-dire que son revenu net soit au moins trois fois égal au montant du loyer, charges comprises. Seulement, c’est au bailleur de vérifier que ces conditions sont bien remplies ! Car l’assureur ne s’en préoccupera qu’une fois le sinistre survenu…
Il convient donc de s’informer avec précision sur ces conditions requises avant de souscrire. En somme, l’assurance vous permettra difficilement de louer en toute sécurité votre bien à un couple dont l’un des conjoints serait intérimaire, intermittent ou chômeur !
D’ailleurs, si vous souscrivez l’assurance en cours de bail, l’assureur se montrera particulièrement vigilant et réclamera la preuve que le locataire n’a jamais fait défaut dans le règlement de ses loyers.
Les tarifs
Attention, la prime varie du simple au double selon les prestataires : entre 2 et 4% du loyer. Mais elle est déductible fiscalement du revenu foncier. La prime varie aussi selon les prestations proposées, et notamment les plafonds d’indemnisation. Ceux-ci peuvent s’élever parfois jusqu’à 90.000 € et 36 mois de loyers, et jusqu’à 8.000 € pour les dégradations du bien.
Auprès de qui souscrire ?
Vous pouvez tout simplement interroger votre assureur habituel sur les modalités du contrat qu’il propose. Cependant, les contrats Garantie Loyer Impayé les plus fournis et qui couvriront le maximum de dommages se trouveront naturellement chez un assureur spécialiste en questions immobilières. Car celui-ci connaîtra d’expérience tous les cas qui peuvent se présenter, et leur fréquence.
Vous pouvez souscrire individuellement ou dans un contrat-groupe si vous confiez la gestion de votre bien à un mandataire. Celui-ci aura l’avantage de connaître tous les tenants et aboutissants de la démarche de gestion de bien et vous garantira déjà d’une bonne connaissance du marché de l’assurance et de son évolution.
En résumé
- Bien choisir son locataire et son assureur
- Bien lire les conditions du contrat GLI : plafond, risques couverts
- Être prêt à mettre le prix si l’on souhaite vraiment la sécurité : la tranquillité a un coût !
