Comment calculer mes plus-values immobilières ?

La règle est universelle : j’achète un bien immobilier à un certain prix, je le revends à un prix plus élevé, je gagne de l’argent. La différence va dans ma poche, c’est la plus-value immobilière. C’est simple ! En apparence. Pour bien calculer ma plus-value, je dois intégrer les impôts et exonérations. Explications.

Prix de vente, prix d’achat : de quoi parle-t-on pour le calcul de la plus-value

Je prends le prix d’achat de ma maison ou de mon appartement, je le soustrais au prix de revente. Si je revends plus cher, je fais une plus-value. Si j’ai acheté trop cher, je risque la moins-value.

Mais pour le calcul de ma plus-value immobilière imposable, je dois préciser mes chiffres. Et corriger les prix d’achat et de vente.

Pour avoir les justes prix, je dois ajouter plusieurs frais et dépenses. Mon prix d’achat corrigé est donc le prix brut majoré par :

• Les frais d’agence / commercialisation (5% du prix de vente),
• La TVA,
• Les frais de notaire (7% du prix net vendeur – hors frais d’agence),
• Les frais de travaux dont j’ai les factures. Si je n’ai pas les factures de toutes les entreprises, et que je possède mon bien à vendre depuis cinq ans ou plus, je supporterai un forfait de 15% du coût des travaux.

Avant de tomber sur la bonne plus-value, je dois aussi corriger le prix de vente de mon bien immobilier à la hausse ou à la baisse.

• Augmentations : charges et indemnités payées par l’acheteur,
• Réductions : TVA lors de la vente, frais divers (hypothèques, DPE…)

Des abattements et exonérations pour diminuer ma plus-value imposable

Pour savoir quel chiffre je devrai donner aux impôts cette année au titre des plus-values immobilières, je dois d’abord me débattre avec les abattements !

Règle n°1 : plus je reste propriétaire longtemps, moins je paye d’impôt sur le revenu. Au moins 6 ans, maximum 22 ans. Avant 6 ans de détention, je ne bénéficie d’aucun abattement. A partir de la sixième année, l’abattement augmente de 6 points tous les ans : 6% d’abattement sur la plus-value au bout de 6 ans, 12% au bout de 7 ans… 42% après 11 ans et 100% au bout de 22 ans.

Cet abattement touche aussi mes prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) à partir de la sixième année de détention. Ensuite, j’ajoute chaque année 1,65 point pour connaître mon pourcentage à déduire de ma plus-value immobilière. Entre la 22ème et la 30ème, l’augmentation est de 9 points.

Règle n°2 : je ne paye pas d’impôt si je fais une plus-value sur ma résidence principale. Lorsque je vends ma résidence principale et ses dépendances éventuelles, ma plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu. Principale ou secondaire, si la valeur de mon bien à vendre est inférieure à 15 000 euros, je serai aussi exonéré.

Règle n°3 : je peux bénéficier d’une exonération si je suis âgé ou handicapé. Sur présentation d’une carte d’invalidité ou de justificatifs d’une pension de retraite, il est aussi possible de ne pas payer d’impôt sur une plus-value immobilière.

Règle n°4 : exonération de la plus value si je n’ai pas été propriétaire de ma résidence principale au cours des quatre années précédant la cession, si les fonds servent à acquérir dans les 24 mois ma nouvelle résidence principale.

Les plus-values taxées à 19% et surtaxées au-dessus de 50 000 euros

Bien sûr que je peux avoir des abattements. Mais si je n’y ai pas le droit, ma plus-value immobilière sera taxée à 19% au titre de l’impôt sur le revenu.

Si je gagne plus de 50 000 euros entre l’achat et la (re)vente, je serai surtaxé. Depuis le 1er janvier 2013, une taxe supplémentaire de 2% à 6% de la plus-value imposable.